CODICE DELLA CRISI D’IMPRESA E DELL’INSOLVENZA

Decreto Legislativo n. 14/2019

L’ intervento normativo è andato a modificare gli articoli 3, 4, 5 e 6 del decreto legislativo 122/2005 ( “Tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire”) introducendo alcune novità in vigore dal 16 marzo 2019 .

La novità più importante riguarda la modifica, ad opera dell’art. 388 del D. Lgs n. 14/2019, dell’art. 6 del D. Lgs. n. 122/2005, che disciplina il contenuto e la forma del contratto preliminare di compravendita di immobili da costruire.

E’ stato introdotto l’obbligo di stipulare i contratti preliminari con oggetto immobili da costruire per mezzo di atto pubblico o per scrittura privata autenticata. I contratti preliminari di cui al D. Lgs. n. 122/2005, dovranno quindi essere stipulati davanti ad un notaio.

E’ fatto obbligo anche di indicare nel contratto preliminare gli estremi della fideiussione e l’attestazione di conformità della fideiussione al modello previsto dall’art. 3 comma 7 bis che dovrà essere predisposto, entro 90 giorni dall’entrata in vigore dell’art. 388, dal Ministero di Giustizia in concerto con il Ministero dell’Economia e delle Finanze.

L’ art. 4 del D. Lgs. n. 122/2005, introduce invece l’ ipotesi di nullità dell’atto definitivo di compravendita qualora contestualmente alla stipula del medesimo non sia consegnata a parte acquirente la polizza assicurativa indennitaria decennale.

L’atto di compravendita dovrà contenere l’espressa menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa e della sua conformità all’art. 4 comma 1 quater D. Lgs n. 122/2005.

Il comma 1 ter dell’art. 4 D. Lgs. n. 122/2005 prevede che in caso di inadempimento del costruttore agli obblighi di contrarre e consegnare all’acquirente l’assicurazione, qualora quest’ultimo abbia comunicato al costruttore la volontà di recedere dal contratto preliminare, vi è il diritto del promissario acquirente di escutere la fideiussione.
(L’escussione della fideiussione è il procedimento giuridico per mezzo del quale il soggetto creditore e beneficiario della fideiussione stessa, si trova in diritto di richiedere all’agenzia assicurativa che ha stipulato la garanzia, l’ammontare economico stabilito nel caso in cui il soggetto debitore, ovvero colui che ha stipulato la polizza pagandone il premio, non avesse rispettato un accordo concordato con il creditore. E’ dunque un risarcimento del danno subito).

L’art. 385 del D. Lgs. n. 14/2019 modifica l’art. 3 del D. Lgs n. 122/2005, introduce, tra le ipotesi di escussione della fideiussione, anche il caso di mancato assolvimento da parte del costruttore degli obblighi assicurativi di cui all’art. 4 D. Lgs n. 122/2005.

La fideiussione dovrà essere rilasciata unicamente da una banca o da un’assicurazione.

Le modifiche apportate si applicheranno ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente alla data del 16 marzo 2019.